Das Ertragswertverfahren: eine wichtige Methode zur Ermittlung des Immobilienwerts

Immobilienwert berechnen

Wird der Wert für eine Immobilie ermittelt, die vermietet wird, ist das Ertragswertverfahren eine maßgebende Methode. Der Unterschied zur Eigennutzung eines Wohnobjekts liegt auf der Hand. Selbstnutzer möchten eine bestmögliche Immobilie für ihr Geld erhalten. Investoren ist im Rahmen einer Vermietung daran gelegen, einen bestmöglichen Ertrag für ein bestimmtes Objekt zu erzielen. Diese zwei Anforderungen müssen sich nicht widersprechen, legen aber den Fokus auf verschiedene Aspekte. Beispielsweise ist es durchaus möglich, dass ein gutes Immobilienobjekt zwar einen guten Ertrag erzielt, aber nur wenige Rendite abwirft. Dieser Fall tritt ein, wenn ein qualitativ hochwertiges Mehrfamilienhaus in einer gering frequentierten Lage wesentlich geringere Rendite abwirft als ein einfach errichtetes Haus in gefragter Lage. Basierend auf diesen Differenzen, wird das Ertragswertverfahren zur Beurteilung von Mietobjekten angewendet.

Der Bodenwert informiert über die Qualität eines Grundstücks

Der erste ausschlaggebende Faktor zur Berechnung des Ertragswertes ist der Bodenwert. Dieser Wert gibt über die Qualität eines Grundstücks oder Grundstücksanteils Auskunft. Der Bodenwert errechnet sich aus der Fläche sowie dem Bodenrichtwert je Quadratmeter, der über den Gutachterausschuss mitgeteilt wird. Ein weiterer ausschlaggebender Aspekt ist der bauliche Umstand, der den Ertragswert von einem Gebäude maßgeblich bestimmt. Angaben über bauliche Umstände informieren über den aktuellen Zustand von Immobilien. Dieser Bestandteil des Ertragswertverfahrens berücksichtigt vorgenommene Pflegemaßnahmen sowie die etwaige Durchführung von Sanierungen. Welche Summe hierbei für das Wertermittlungsverfahren angewendet wird, obliegt der Kompetenz der Gutachter.

Der Liegenschaftszins ist eine ausschlaggebende Größe bei der Wertermittlung

Der Liegenschaftszins ist ein weiterer wichtiger Faktor, der sich auf den Prozentsatz bezieht, mit dem ein Immobilienvermögen marktüblich verzinst wird. Weil sich ein Gebäude auf Dauer abnutzt, wird bei einer Ertragswertermittlung nur der Bodenwert verzinst. Aus dem Grund wird dem Aspekt Rechnung getragen, dass Erträge durch Miete nur über einen festgelegten Zeitraum erzielt werden können. Der Wert für Grundstücke entwickelt sich unabhängig von einem etwaigen baulichen Verfall und beläuft sich zumeist auf etwa fünf Prozent.

Wie hoch ist der Rohertrag?

Eine besondere Bedeutung wird beim Ertragswertverfahren der Jahresmiete zuteil, die mit einem Objekt eingenommen wird. Die Rede ist vom sogenannten Rohertrag, für den die marktübliche und nicht die tatsächlich gezahlte Miete ausschlaggebend ist. Diesem Faktor liegt die Tatsache zugrunde, dass ein Rohertrag nicht automatisch sinkt, wenn ein Wohnobjekt über einen gewissen Zeitraum leer steht. Allerdings werden von diesem Rohertrag Bewirtschaftungskosten für die Verwaltung oder Instandhaltung des Objekts abgezogen, die nicht über die Mieteinnahmen reguliert werden können. Das Resultat dieser Berechnung ist der Reinertrag. Die letzte wichtige Komponente für das Ertragswertverfahren ist der Vervielfältiger. Der Vervielfältiger bezieht sich auf die zentrale Größe, unter deren Berücksichtigung der Ertragswert einer Immobilie unter Ausschluss des Bodenwerts berechnet wird. Dieser Faktor des Wertermittlungsverfahrens basiert auf einer Formel, die sich aus der Restnutzungsdauer sowie dem Liegenschaftszins zusammensetzt. Je länger die prognostizierte Restnutzungsdauer der Bauwerke ist, umso höher ist auch der Vervielfältiger. Erstreckt sich die Restnutzungsdauer bei einem Liegenschaftszins von fünf Prozent auf 40 Jahre, beträgt der Vervielfältiger 17,16. Wird eine Restnutzungsdauer von 60 Jahren ermittelt, steigt der Betrag auf 18,93.

Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens

Diese Faktoren sind für das Ertragswertverfahren ausschlaggebend. Immobilienbesitzer machen von einer praxisnahen Methode Gebrauch, deren Grundlage reale Zahlen einer Vermietung sind. Als nachteilig erweist sich die deutliche Abhängigkeit des Ertragswerts vom Liegenschaftszins. Problematisch ist die Ermittlungsmethode dann, wenn für deren Umsetzung nicht genügend Daten zur Verfügung stehen. Weil der tatsächliche Ertragswert in Zeiten deutlich steigender Mieten zumeist höher ist als der errechnete, informiert der Rohertrag häufig nur über Wertermittlungen der Vergangenheit.

Bildquelle: Alexander Stein / pixabay.com