Baufinanzierungslexikon

Hier finden Sie wichtige Erläuterungen zum Thema Baufinanzierung.

Ablösung

Eine Ablösung  (auch Umschuldung)  ist ein Begriff der Baufinanzierung, welcher das Ersetzen eines bereits bestehenden Kredits durch einen neuen bezeichnet. Dies ist z.B. dann notwendig, wenn der Darlehensnehmer einen kürzeren Kredit mit teuren Zinsen (z.B. der Dispokredit eines Girokontos) durch einen langfristigen, zinsgünstigeren Kredit (Ratenkredit) ersetzten möchte.

Ein wichtiger Umschuldungstermin bei der Baufinanzierung ist das Ende des Darlehensvertrags, da zu diesem Zeitpunkt die Zinsbindung ausläuft. Das herkömmliche Annuitätendarlehen läuft oft schon nach 10 Jahren ab und muss dann durch ein neues ersetzt werden, daher spricht man von Ablösung.

Annuitätendarlehen

Darlehen mit konstanter Zahlungsrate. Die Rate besteht aus Zinsen und Tilgung. Durch die Tilgung reduziert sich das Darlehen, sodass innerhalb der Rate der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt.

Auflassungsvormerkung

Eintragung im Grundbuch in Abteilung II. Der Immobilienerwerber wird vor vollzogener Eigentumsumschreibung in Abteilung I des Grundbuchs mit einer Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Dies dient unter anderem auch als Schutz für den Erwerber/Käufer , da die Eigentumsumschreibung in Abteilung I mitunter sehr lange dauern kann.

Auszahlungskurs

Der Auszahlungskurs besagt, zu wie viel Prozent ein Darlehen ausgezahlt wird. Sollte ein Darlehen nicht zu 100 % ausgezahlt werden, behält sich das Kreditinstitut einen Teil des Darlehens ein (Disagio).

Auszahlungsvoraussetzungen

Ein Kreditnehmer bekommt ein Darlehen unter der Voraussetzung ausgezahlt, dass er bestimmte Vorrausetzungen, die sogenannten Auszahlungsvoraussetzungen, erfüllt.  Kreditinstitute achten gerade im Bereich der Baufinanzierung auf ihre Besicherung mit dem Grundpfandrecht an der Immobilie.

Baunebenkosten

Beinhalten alle bei einem Neubau anfallenden Kosten, die über den Grundstückspreis und die Bauwerkkosten hinausgehen.

Dazu gehören z. B.  Kosten für Prüfstatik, den Vermesser, die Baugenehmigung,  Bauwasser, Baustrom, Anschlusskosten etc.

Sie sollten ungefähr 20% der Gesamtkosten als Baunebenkosten einkalkulieren. Guter Finanzierungsberater schlüsseln diese Kosten möglichst detailliert auf.

Beleihungswert

Die Kreditinstitute ermitteln nach ihren internen Richtlinien den Wert einer Immobilie. Diesen Wert bezeichnet man als Beleihungswert für das jeweilige Objekt. Je nachdem wie hoch der Darlehensbedarf eines Kunden im Verhältnis zu dem ermittelten Beleihungswert ist, spricht man von einem bestimmten Beleihungsauslauf.

Nach dem Beleihungsauslauf richtet sich unter anderem der Zinssatz, den ein Kunde für sein Darlehen zahlen muss. Je höher der Beleihungsauslauf ist, desto schlechter wird der Zinssatz für den Kunden.

Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen sind Zinsen, die von den Kreditinstituten nach einem gewissen Zeitraum auf noch nicht ausgezahlte Darlehensbeträge erhoben werden.

Der Zeitraum hierfür liegt in der Regel zwischen vier Wochen bis sechs Monaten, kann aber zum Teil auch individuell mit den Kreditinstituten verhandelt werden. Dies kann vor allen Dingen bei einem Neubauvorhaben wichtig sein.

Baufinanzierung

Alle möglichen Finanzierungsformen für den Neubau oder Kauf einer Immobilie bezeichnet man als Baufinanzierung, dazu gehören z.B. das Annuitätendarlehen (Hypothekendarlehen), Bauspardarlehen und das Versicherungsdarlehen dazu.

Die Baufinanzierung bündelt die verschiedenen Finanzierungsformen für die Immobilie. Im Normalfall muss der Kunde einen Teil des Gesamtkaufpreises mit Eigenkapital begleichen. Den restlichen Teil finanzieren dann unterschiedliche Banken zu diversen Konditionen.

Wenn ein Kreditinstitut bei einer Finanzierung durch Annuitätendarlehen mit seiner Kreditschuld den ersten Rang im Grundbuch erhält, muss es im Falle einer Zwangsversteigerung auch vorrangig Geld bekommen. Dieses so genannte 1a-Darlehen ist in den Zinskonditionen günstiger als das darauffolgende 1b-Darlehen, da dieses schlechter durch den Eigenwert der Immobilie abgesichert ist.

Bauspartarif

Der Bauspartarif eines Bausparvertrags wird bereits bei Vertragsabschluss festgelegt. Neben den Guthabenzinsen werden auch schon die späteren Darlehenszinsen, sowie der gesamte Kreditverlauf festgelegt. Bauspartarife können auf die Baufinanzierung ausgerichtet sein, viele beinhalten aber auch nur ein Ansparziel. Der Bausparvertrag wird also zum Teil gar nicht für eine Baufinanzierung verwendet, sondern dient nur dem Zweck der Geldanlageform.

Darlehenszins

Der Darlehenszins bestimmt die Kosten eines Kredits und ist damit der wichtigste Entscheidungsgrund der meisten Kreditinteressierter für oder gegen ein Darlehen. Dieser wird grundsätzlich in Prozent angegeben und auf den Darlehensnominalbetrag berechnet, daher wird er auch als Nominalzins bezeichnet.

Meist werden für einen Kredit weitere Gebühren erhoben, z.B. für den Abschluss oder bei einem Baufinanzierungsdarlehen für die Feststellung des Objektwertes. Diese Beträge werden zusammen mit dem Nominalzins im effektiven Jahreszins ausgewiesen. Dieser eignet sich daher sehr gut als Vergleichsgröße für Kredite.

Um den Darlehenszins unterschiedlicher Kreditinstitute vergleichen zu können, ist es hilfreich unseren Baufinanzierungsrechner zu nutzen, dies ermöglicht einen schnellen Überblick und das Auffinden von Top-Konditionen.

Disagio oder Damnum

Disagio oder Damnum bezeichnet die Auszahlungsdifferenz zwischen dem beantragten Darlehen und der tatsächlich ausgezahlten Darlehenssumme. Das Disagio wird vom Kreditinstitut als eine Art Zinsvorauszahlung einbehalten, sodass der Kunde einen niedrigeren Nominalzins während der vereinbarten Zinsbindung zahlen muss.

Effektivzins

Im Gegensatz zum Nominalzins werden bei der Ermittlung des Effektivzinssatzes weitere Faktoren bei der Darlehensaufnahme berücksichtigt (z.B.  Zinsbindung, Tilgungsmodalitäten, Disagio, Bearbeitungsgebühren). Bereitstellungszinsen, Schätzkosten und Kontoführungsgebühren werden nicht einbezogen.

Eigengeld/Eigenkapital

Vermögenswerte, die in Form von bezahlten Rechnungen, Barmitteln oder bereits bezahlten Grundstücken in eine Finanzierung eingebracht werden.

Eigenleistungen

Vom Darlehensnehmer erbrachte „eigene Bau- oder Baunebenleistungen“, die vom Kreditinstitut nicht finanziert werden müssen.

Dabei wird unterteilt in den finanziellen Aufwand des Kunden (Kauf des Materials) und der körperlichen Ausführung der Arbeiten („Muskelhypothek“).

Eigenkapital ist besonders bei größeren Anschaffungen oft unverzichtbar, reicht jedoch bei vielen Menschen nicht aus, um z.B. eine Immobilie aus der Portokasse zu finanzieren. Für die dafür notwendigen mehreren Hunderttausend Euro wird Fremdkapital in Form eines Kredits oder einer Baufinanzierung benötigt.

In der Regel bewilligen die Kreditinstitute ein Darlehen in solch einer Größenordnung nur, wenn der Antragsteller über ein entsprechend hohes Eigenkapital – mindestens 20% der Gesamtsumme des Darlehens – verfügt. Bevor der Antragsteller einen Termin mit der Bank vereinbart, sollte eine Aufstellung über das verfügbare Eigenkapital angefertigt werden.

Folgendes kann als Eigenkapital angerechnet werden:
• Bargeld und sonstige flüssige Gelder (z.B. Guthaben bei der Bank)
• Guthaben auf Sparbüchern und Termingelder mit weniger als einem Jahr Laufzeit
• verkäuflicher und unbelasteter Grundbesitz
• Schenkungen
• zinslose oder zinsgünstige Darlehen von Familienangehörigen oder vom Arbeitgeber
• Geldforderungen, die der Kreditnehmer gegenüber Dritten hat (vorausgesetzt, es kann damit gerechnet werden, dass diese zeitnah zurückgezahlt werden)
• Lebensversicherungen und Guthaben aus Bausparverträgen

Der sog. Eigenkapitalersatz ist eine besondere Form des Eigenkapitals. Dazu werden in erster Linie Eigenleistungen – das heißt durch den Antragsteller durchgeführte Arbeiten am Haus – gezählt. Die meisten Immobilieninteressenten setzten die Eigenleistungen recht hoch an, da sie glauben, viele Arbeiten am Haus selbst durchführen zu können. In der Regel stellt sich aber nach kurzer Zeit heraus, dass doch Fachkräfte benötigt werden. Wird die Eigenleistung überschätzt, kann der Finanzierungsplan für die Immobilie nicht eingehalten werden, was finanziell schnell gefährlich werden kann. Die Eigenleistung sollte daher sehr vorsichtig geschätzt werden.

Wird das Eigenkapital im Rahmen der Baufinanzierung berechnet, spielen auch Eigenleistungen oftmals eine wichtige Rolle. Um die Kosten für ein Bauvorhaben in Grenzen zu halten, wollen zukünftige Bauherren Eigenleistungen erbringen. Diese Möglichkeit ist zwar sehr beliebt, es sollte aber auch bedacht werden, dass sie mit viel Zeit, handwerklichem Geschick und Anstrengung verbunden ist, was bei weitem nicht jeder leisten kann. Als Eigenleistung zählen auch alle Arbeiten, die von Freunden, Nachbarn, Arbeitskollegen oder Angehörigen durchgeführt werden.

Kreditinstitute erkennen solche Arbeitsleistungen im Normalfall als Eigenkapitalanteil bei der Finanzierungsberechnung an.

Um zu berechnen, welchen Anteil die Eigenleistungen an der Gesamtfinanzierung ausmachen, müssen zunächst die gesamten Baukosten feststehen. Dann kann mit einem Baukostenplan ermittelt werden, wie viel Geld durch Eigenleistungen eingespart werden kann.

Fast die Hälfte der Baukosten wird in der Regel durch Erd-, Beton-, Mauer-, Zimmermanns- und Dachdeckerarbeiten verursacht. Lohnzahlungen machen hier einen hohen Anteil aus, sodass sich bei diesen Arbeiten durch Eigenleistungen viel Geld sparen lässt. Allerdings sind dafür auch Fachwissen und –können vonnöten. Zukünftige Hausbesitzer sollten sich daher gut überlegen, welche Eigenleistungen realistisch sind und welche nicht besser durch Fachkräfte durchgeführt werden sollten.

Die Eigenleistungen beim Hausbau sollten niemals überschätzt werden, da sonst der Finanzierungsplan ins Wanken gerät und nicht mehr genug Geld da ist, um entsprechende Fachkräfte zu bezahlen.

Hausbauer führen oft Fliesen- und Malerarbeiten sowie das Verlegen von Bodenbelägen selbst durch. Dabei müssen sowohl der Bauherr als auch die freiwilligen Helfer versichert sein.

Kreditinstitute erlauben im Normalfall bis zu 15 Prozent Eigenleistungen an den gesamten Baukosten. Diese fließen in das Eigenkapital mit ein. Eigenleistungen und Eigenkapital sollten zusammen etwa 25 Prozent der Anschaffungskosten decken.

Festzinsdarlehen

Standardmäßig werden für die Baufinanzierung sogenannte Festzinsdarlehen verwendet, die einen festen Zinssatz über einen vereinbarten Zeitraum haben. Anders als bei anderen Finanzierungsformen werden die Zinsen nicht regelmäßig an die aktuellen Marktkonditionen angepasst.

Forwarddarlehen

Wenn die Zinsbindung für ein Darlehen ausläuft, muss der Darlehensnehmer eine neue Anschlussfinanzierung abschließen/vereinbaren. Da man zu diesem Zeitpunkt nicht weiß, wie die Zinsen sein werden, gibt es für den Darlehensnehmer die Möglichkeit schon bis zu 4 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung die Zinsen für seine Anschlussfinanzierung zu sichern.

Diese Darlehensform nennt man Forwarddarlehen. Gegen einen kleinen Aufschlag sichert sich der Darlehensnehmer bereits vorzeitig die Zinsen für die Anschlussfinanzierung.

Dies gibt natürlich sehr viel mehr Planungssicherheit.

Grundbuch

Regelt die Rechtsverhältnisse an einem Grundstück/einer Immobilie.
Abteilung I Eigentumsverhältnisse
Abteilung II Beschränkungen (sofern vorhanden)
Baulasten (sofern vorhanden) Wegerechte (sofern vorhanden) Nießbrauch (sofern vorhanden) etc.
Abteilung III Finanzielle Belastungen (Grundschulden)

Grundschuld

Eintragung eines Darlehensbetrages in das Grundbuch Abteilung III.

Bei Zahlungsrückständen ist das Kreditinstitut durch die Eintragung im Grundbuch berechtigt, die Immobilie im Rahmen der Zwangsvollstreckung zu verwerten.

Grundschulddarlehen

Ein Grundschulddarlehen ist ein Kredit, der durch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert wird. Sollte der Kreditnehmer nicht mehr in der Lage sein, seine Raten zu zahlen, kann die Bank das Haus zum Beispiel zwangsversteigern.

Vor einigen Jahren wurden Grundschulddarlehen vor allem im Bereich der Baufinanzierung eingesetzt. Sie waren zweckgebunden, das heißt sie durften nur für Baumaßnahmen an einem bestehenden Objekt beziehungsweise für einen Neubau verwendet werden – dies erhöhte den Wert des Hauses und mit auch den Wert der Grundschuld. Der Bauherr musste der Bank mit Hilfe von Rechnungen nachweisen, welche genauen Einzelmaßnahmen an der Immobilie durchgeführt wurden.

Heutzutage vergeben die Banken Grundschulddarlehen auch zweckungebunden. Sie sichern sich weiterhin durch die Eintragung einer Grundschuld ab.

In der Regel sind Grundschulddarlehen Annuitätendarlehen, das heißt, sie haben für eine festgelegte Zeit – üblich sind 5 bis 15 Jahre – eine Zinsbindung und die Raten sind gleichmäßig hoch. Wenn der Kredit nach dieser Zeitspanne noch nicht vollständig zurückgezahlt wurde, müssen Kreditnehmer und –institut erneut über die Höhe der Zinsen und die Laufzeit des Kredits verhandeln.

Die Annuität genannte Rate eines Annuitätendarlehens enthält Tilgungs- und Zinsleistungen. Mit unserem Baufinanzierungsrechner lässt sich die monatliche Rate eines Grundschulddarlehens schnell und einfach feststellen.

Die Konditionen für ein Grundschulddarlehen sind in der Regel deutlich besser als bei anderen Darlehen, wie zum Beispiel Ratenkrediten, weil das Kreditinstitut durch die Grundschuld eine hohe Sicherheit für den Kredit hat.
Für die Höhe des Zinssatzes ist die Darlehenshöhe im Verhältnis zum Wert des Hauses (und damit dem Wert der Grundschuld) ausschlaggebend. Ein Online-Vergleich der Konditionen verschiedener Banken zeigt, dass in erster Linie nur Kredite mit 60-prozentigem Beleihungswert angeboten werden, das heißt, die Kreditsumme darf nicht höher als 60 Prozent des Objektwertes sein. Die Konditionen sind sehr günstig, weil die Bank so gut wie kein Risiko eingeht. Werden hingegen Kredite mit 80 oder sogar 100 Prozent des Beleihungswertes beantragt, steigen die Zinsen, weil für den Kreditgeber auch das Risiko zunimmt.

Genauere Informationen kann das Kreditinstitut nach dem Einreichen der Unterlagen oder der Finanzierungsberater geben.

Nominalzins

Durch den Nominalzins wird die Höhe der Zahlungsrate für ein Darlehen bestimmt. Die Gesamtkosten für ein Darlehen werden allerdings durch den Effektivzins dargestellt.

Prolongation

Verlängerung eines bestehenden Darlehens bei Ablauf der Zinsbindung.
Zu diesem Zeitpunkt müssen die Konditionen neu verhandelt werden.

Schätzkosten

Kosten die ein Kreditinstitut für die Wertermittlung einer Immobilie erheben kann.

Sondertilgung

Zusätzliche Zahlungen, die ein Darlehensnehmer über die vereinbarte Tilgung hinaus vornehmen kann. Diese Sondertilgungsoptionen werden im Darlehensvertrag ausgewiesen.

Variabler Zinssatz

Hierbei wird kein fester Zinssatz für ein Darlehen vereinbart.
Der Nominalzinssatz passt sich den Entwicklungen am Kapitalmarkt an (steigend oder fallend).

Vorfälligkeitsentschädigung

Sofern ein Darlehensnehmer sein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlt, entsteht dem Kreditinstitut ein Zinsschaden.

Dafür stellt das Kreditinstitut dem Darlehensnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung, die je nach der restlichen Zinsbindung des Darlehens und dem aktuellen Zinsniveau, nicht unerheblich sein kann.

Grundsätzlich kann eine vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens nur mit der Zustimmung des jeweiligen Kreditinstitutes erfolgen.

Zinsbindung

Die vereinbarte zeitlich Frist, in welcher der Zinssatz für ein Darlehen unverändert gültig bleibt.